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成都楼市的10年变迁,从买房到换房!

发布日期:2020-07-02 来源:成都商报房产发布

“种一颗树,最好的时间是十年前,其次是现在。”这句网络盛行的鸡汤同样也适用于在买房置业这件事上。

很多人人生的变化快不过城市的变化。十年来,城市的版图不断扩大,一些原本陌生的新兴区域成为置业的热点;在开发企业层面,房企在成都市场的占有率也伴随着项目的供应发生了变化,后起之秀频出;在产品端口,主力购房人群的需求变化,也决定了供应的变化,完成了从刚需市场到改善多元化的接棒。

以十年为刻度,我们梳理成都楼市在区域板块、房企品牌、产品更新等几个维度的变化,以刚需为主的首次置业已经在新房市场逐渐退出,区域市场的主旋律已经从“有房住”到“住得更好”。在新十年的起点,从“买房”到“换房”,看清趋势,找准方向。


区域之变:

板块更替引领置业方向


回看从2011年至今的十年,是成都城市化进程发展最快的十年。

十年前,国金中心还是巨大的工地,远洋地产和太古地产才刚刚拿下后来起名叫“太古里”的商业地块。曾经摊大饼式的单中心发展,开始逐渐进入双中心发展的过程。

成都市中心太古里夜景


城南,从金融城、大源一直向南发展到了现在的怡心湖。


成都城南金融城夜景

当年因金融产业而兴起的金融城版块,吸引了中海、合景泰富、和记黄埔、中铁建等一大批开发商入驻,他们带来的大平层产品,改变了成都市场产品的走向,也是成都楼市从70/90的刚需时代走向改善高端的起点。

同步发展的城东,也有了标志性的新板块。率先发力的建设路版块,让城东的面貌焕然一新。后起的攀成钢区域,随着多家房企短时间的集体入驻,让这个曾经被成都人称为“东郊”的工业聚集区,迎来高光时刻。

成都城东东郊记忆


而近年大运会利好的加持,成都向东发展的规划指引,新机场的红利等等,城东在新十年来临之际,获取了得天独厚的区域发展机遇。

相较城南、城东的快速蝶变,城西因房地产发展较早,最近这十年的变化不大。但这十年间,外光华版块、温江光华新城板块也聚集了人气效应。这些在过去十年里形成城西新板块,证实了城西价值在购房人群中的高度的认可。

城西的浣花溪


近年主城区新推的中国铁建·西派浣花,德商锦麟天玺,金茂府等高端项目,市场给予极高的认可。

而城北的发展则在十年间完成了由外至内更新。十年前保利.公园198、万科.五龙山等大项目带动整个片区更新,而如今主城区范围内城北区域的变化是最大的,中国铁建·青秀未遮山项目的入市,保利·时代旧城改造项目的推出,主城区大地块项目主要集中在城北,城市面貌随着大项目的建设而有了很大变化。

成都城北保利198公园



品牌之变:

本土企业声量减弱,和一线房企的持续扩张

十年来,除了板块轮动,品牌房企的变迁同样令人感慨。

2011年末,我们在年终盘点时写道:“成都楼市参与者的表情,可归结为一个关键词‘大转折’。那些依仗‘楼市大晴天’过日子的野蛮生长机会,几乎减少了一半,优胜劣汰的大浪潮无法阻挡。”

成都房企早已进入寡头时代


呈现到数据中,成都已完成敞开怀抱接纳新品牌的第一轮周期,彼时全国销量排列前10的房企,除碧桂园外,已全员布局成都。根据CRIC发布的2011年成都房企销售数据,前10强的门槛是28.29亿。保利以75.22亿位列首位,龙湖和万科分别排在第二位和第三位。

那时的成都,全国性房企和本土企业,对未来都无限看好。前10强中本土企业占比四成,排序依次是森宇、世纪城新国际会展中心、万华和蓝光。

此后,和任何行业的发展规律一样,楼市步入“大鱼吃小鱼”的寡头时代,集中度、市占率多次被刷新。

2019年末,成都房企年度备案金额的前十强的门槛已走到68.25亿,TOP5的房企均迈入“百亿俱乐部”,市占率超过17.31%。

截至6月28日,今年以来的备案金额TOP10, 中海、万科、龙湖、保利等依旧在列,新加入的有兴城人居、中铁建、融创等;上述提到的森宇以及置信、国嘉等本土企业,在市场中的声量逐渐减弱。前10位房企中,本土企业仅有兴城人居能和一线房企抗衡。

十年来,被成都留下的房企无不跟随城市的方向,在顺应行业趋势的同时,抓住购房者的真实需求,走出差异化发展道路。

一类以万科、保利为代表,主打主流改善客群,端出合适的产品,持续地扩大第一阵营的市占率。

另一类以中铁建、德商等成都楼市的后起之秀为例,精准地抓住再改客群,用高端产品抢占市场。

 

中国铁建·西派国际,实景图

产品之变:

从刚需盛行到改善当道,变化意味着成长


“成都楼市这十年的产品变迁,基本上遵循两条线:政策导向和市场导向。”业内资深人士冯珏表示,从刚需盛行到改善当道,是产品分化和进阶的过程。

    

当年在70/90政策下,成都市场数个刚需明星产品确立,刚需走到了巅峰。为了更好的控总价,必须控面积,彼时成都开发企业在产品端口“八仙过海”,在赠送空间上各显神通。光华逸家57平米套三,成为至今难以突破的面积极限。几乎同时,蓝光则凭借COCO系多个产品,创造了2012年5个月,6000套,30亿的销售记录。   

光华逸家57平米套三


“供应永远是由需求决定的,当时成都购房者很多都是买第一套房。”有业内人士表示,刚需产品的大行其道与城市外来人口的增加以及人口结构关系密切。

 

 “买房换房,当年买刚需房的人家庭结构发生了变化,于是在催生了改善换房。”从小户型套二、到舒适套三、再到改善主力套四,在过去十年,成都楼市的产品变化完成了这改善三步曲。

变化意味着成长,需求的不断细分,也带来了产品的分化。尤其在高端产品市场,也出现了功能改善和空间改善的分化。功能改善要求房间数量多,控面积控总价。而空间改善则成为高端产品市场的新亮点,350平米做套三,更大空间更好的居住感受。

除了户型的变化,精装风格也在十年间不断进化。2010年起面市的成都第一代高层豪宅,紫檀、誉峰、金悦湾等,偏爱石材拼花、繁复线条、穹顶装饰、欧式浴缸……代表着当时对“豪华”的解读,也是当年主力消费客群的偏爱。

而伴随着客户群体的年轻化,精装风格也逐渐偏向现代简约,以这十年间在成都高端楼市精装房销售市场占据极大销售份额的中铁建西派系产品为例,风格开始国际化和年轻化,立面采用多种材质,呈现出明显的公建化立面倾向;室内装修则以黑、白、灰为基底,风格更简洁百搭。

 

中国铁建·西派国樾230平米客厅效果图

智能化和科技化设备的引入,也拉近了与年轻客群的距离,也极大提升了居住的舒适度,并为未来预设更多生活场景。

通过对成都楼市区域板块、房企品牌、产品更新等几个维度变化的梳理,从变化中找到规律,新十年的起点,选对购房区域,看准品质房企、把握产品趋势,优化房产结构,才能在买房这条路上快人一步。


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